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不動産投資Q&A

『はじめての不動産投資』のカテゴリーでは、初めての不動産投資をお考えの方のために、不動産投資についてのお役立ち情報・気になる点・ノウハウ・注意点などを、なるべく簡単に初心者の視点からお伝えします。

今回は不動産投資に関する質問をQ&A方式でまとめてみました。はじめての不動産投資にお役だてください。

不動産投資Q&A

Q、不動産投資の利回りとはどういうことですか?
A、利回りといっても大きく分けて表面利回り(グロス)と実質利回り(ネット)と分かれます。「表面利回り」とは、単純に1年間の家賃収入を売買価格で割ったもの。「実質利回り」とは家賃収入から管理費・税金・火災保険等の経費を差し引いて投資金額で割ったものです。
Q、自己資金を入れずにフルローンで収益物件を購入できますか?
A、例えば、特別な背景を持たずに銀行などに言ってアパート購入の為に借り入れをしたいと言うと、おそらく物件価格の3割程度の自己資金が必要だと言われるでしょう。
Q、3割程度の自己資金が無いと不動産投資を始めることはできませんか?
A、金融機関によってはもっと基準が低いところもあります。又、現金は無くても、他に不動産を持っていればそれを担保にフルローンを組めるケースもございます。いづれにしても様々な要素が関係しますので、個別にご相談下さい。
Q、収益物件を選ぶ際のポイントは何ですか?
A、まずは賃貸重要が多い地域かどうかです。これは駅に近いから良いという訳ではなく駅から遠くても、企業が多いとか、大学が近くにあるとかいう場合は、入居は安定するかと思われます。あとは利回りが高いからといって、建物が老朽化していれば、メンテナンス費用や近い将来建替えが必要になってくる場合もございます。中古物件は新築物件に比べて利回りは高くなりますが、購入後の出費も考慮した方が良いでしょう。
Q、ノンリコースローンについて教えて下さい。
A、返済原資を原則として家賃収入と融資対象物件に限定しますので、万一お客様が返済不能となった場合でも、融資対象物件の売却によりローン債務を弁済するのみで他のご資産を売却してローンを弁済する必要はございません。又、原則連帯保証人は不要です。ただしこの制度を実質導入している金融機関は少なく、利用できるとしても審査が厳しかったり、金利が高くなったりします。
Q、購入後の管理は自分でやる?管理会社に任せる?
A、家賃の入金管理や入居者からの修繕依頼・クレーム対応等を個人がやるのは、時間的・精神的に大変なものです。管理手数料は発生しますが、多くの方が管理会社に委託しています。慣れてくれば自分で管理するのもいいかもしれません。
Q、不動産投資の利点は何ですか?
A、ミドルリスク・ミドルリターンという点です。現在の定期預金や国債は、金利が低いため100万円預けても年間で数千円~1万円前後にしかなりません。一方株式等には値動きの激しいものもあり、大きなキャピタルゲインを得られる可能性もありますが、一夜にして価値が数分の一になってしまう可能性があります。現在の不動産は、バブル期のような大きな価格・賃料の変動ありませんので、安定した収入が得られます。又、一棟であれば建物の価値は年々下落したとしても、土地は残りますので資産価値が急激に目減りする可能性も低くなっています。
Q、不動産投資はお金に余裕のある方が行うものですよね?
A、そんなこともございません。ワンルームマンションの投資なら比較的少額の自己資金でも始められます。又、他に不動産を所有していれば、それを担保に物件を購入することも可能です。資産形成の一環として不動産投資は非常に注目を集めています。
Q、資産価値を考えて土地の広い物件を選んだほうがいいですよね?
A、簡単な話ですが土地は税金がかかるばかりで収益を生みません。収益を生むのは建物です。よっていくら土地が広くても収益性のある立地と使い方がなければ意味がありません。
Q、任意売却や競売物件がお得と聞きますが?
A、メリットは相場より安く買えることです。デメリットは、手続きの煩雑さ、明け渡し時のトラブルなどが考えられます。又、現況有姿となりますので、建物に不具合があっても修復は自分でしなければならないなどがあげられます。
Q、金利が上昇傾向の場合、借り入れしてまで収益物件を買う意味がありますか?
A、たしかに表面利回りよりも借り入れ金利が上回ってしまっては収益が出ません。しかし金利が上がるのは経済状況が良くなるという事なので賃料や不動産の価値そのものも上がることになります。但し、物件購入時には金利上昇のリスクも考え、長期固定金利を選ぶなど防御策も大事です。
Q、今後人口が減っていくのに収益物件を購入して大丈夫ですか?
A、人口が減るといって各地域の人口が平均的に減るわけではありません。地域の特性を充分考慮して今後人口が増える(減らない)エリアを厳選する必要があるでしょう。又、以前ほど家の所有にこだわらない人が増えていますので、さほど賃貸の需要は減らないのでは?とも考えることも出来るでしょう。
Q、収益物件購入時に必要な諸費用はどのようなものがありますか?
A、主には、契約書に貼る印紙代・登録免許税・司法書士に支払う報酬・仲介手数料・ローン申込み手数料・火災保険料などがあげられます。物件価格に対して、おおよそ5~10%位になるかと思います。物件ごとにことなりますので詳細は物件ごとに仲介業者に確認するようにしましょう。
Q、保有している間にはどのような諸費用がかかりますか?
A、固定資産税・都市計画税が毎年かかってきます。その他、管理会社に委託する場合は、管理手数料が毎月かかってきます。
Q、収益物件もいろいろありますがその特徴を教えてください。
A、一棟マンションは建物構造が鉄筋コンクリートや鉄骨造で出来ているものが多く建物の資産価値が高いのが特徴です。また、アパートに比べて大規模なものが多くなります。一棟アパートは木造が主です、マンションに比べると利回りは高いものが多くなります。一棟ビルは雑居的なビル(ソシアルビル)や事務所中心のオフィスビルがありますが、雑居ビルはテナントのリスクが高いものが多く利回りは高くても個人の収益物件としてはあまりお勧めできません。オフィスビルは大規模な建物が多くなるのでこちらもあまり現実的ではありません。

上記以外の不動産投資に関してのご質問を承っております。お気軽にピタットハウス西宮北口店までお問い合わせください。

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